Reguleringsplanen består av plankart, reguleringsbestemmelser, samt planbeskrivelse og nødvendige utredninger. Plankartet og reguleringsbestemmelsene er juridisk bindende. Plankartet viser hvordan grunnen skal brukes. Planbeskrivelsen beskriver formålet med planen, hvordan planen påvirker miljø og samfunn, og hvilke alternativer kommunen har vurdert.  

I henhold til plan- og bygningsloven (pbl.) § 12-1 kreves det å utarbeide reguleringsplan for alle større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Reguleringsplan kan utarbeides som områdereguleringsplan, jf. pbl. §12-2, eller detaljregulering, jf. pbl. §12-3.

Både kommunen, privatpersoner, utbyggere, organisasjoner og andre myndigheter kan komme med forslag til detaljreguleringer, men en reguleringsplan skal utarbeides av fagkyndige eller plankonsulent.  

Slikt lager du reguleringsplan.  

En reguleringsplan skal være i tråd med kommuneplanens arealdel. På arealplaner.no, finner du arealplanen, og eventuelt gjeldende reguleringsplaner for et område.   

Å lage en reguleringsplan innebærer flere steg og krever samarbeid mellom kommunen, fagkyndige konsulenter og berørte parter. Prosessen kan variere noe avhengig av lokale forhold og spesifikke krav. Her er en oversikt over prosessen:

  1. Planinitiativ: 

Planinitiativet er et eget dokument som forslagsstiller må sende kommunen før oppstartsmøte kan avholdes. Det må sendes inn senest samtidig med at forslagsstiller bestiller oppstartsmøte etter plan- og bygningsloven § 12-8 første ledd andre punktum. Planinitiativet skal inneholde informasjon om planområdet, planlagt bebyggelse, utbyggingsvolum, byggehøyder, og hvordan tiltaket vil påvirke landskap og omgivelser. Informasjon om hva planinitiativet innebærer kan ses mer i forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering, jf §1.   

  1. Oppstartsmøte:  

Før kunngjøring av oppstart av privat reguleringsplanarbeid skal det holdes oppstartsmøte med kommunen, som er planmyndigheten, for å diskutere planens innhold og fremdrift. Dette er i henhold til plan- og bygningsloven § 12-8 og forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering. 

Kommunen kan her stille krav om angitte utredninger som må gjennomføres før planforslag kan sendes inn til kommunen. Kommunen skriver referat fra møtet, som skal sendes til den private plankonsulenten og som skal vedlegges oppstartsvarselet. Forslagsstilleren skal godkjenne referatet. 

  1. Varsel om oppstart:  

Planarbeidet kan ikke starte før kommunen har samtykke til dette, jf. plan- og bygningsloven § 12-8 andre ledd siste punktum. Det er et lovkrav at forslagsstiller må ha mottatt skriftlig underretning om samtykke til varsling og kunngjøring.  

Forslagstiller skal sende ut varsel om oppstart av planarbeidet til berørte offentlige organer, naboer og andre interessenter. Dette signaliserer kun igangsetting av planleggingen, som vil si at det er stor usikkerhet i hvordan endelig utforming vil bli. Forslagstiller skal også kunngjøre en melding om oppstart av planarbeidet i minst én avis som er alminnelig lest på stedet, og gjennom elektroniske medier. Kommunen skal motta kopi av varslet, slik at det kan legges ut på hjemmesiden. 

  1. Innspillfase:  

Berørte parter og offentligheten kan komme med innspill til planarbeidet. 

  1. Utkast til plan:  

Konsulenten utarbeider et utkast til reguleringsplanen basert på innspillene. Utarbeidelse av reguleringsplaner skal skje i henhold til Kommunal- og distrikts departementets «Reguleringsplanveileder», samt øvrige relevante nasjonale bestemmelser og veiledere. 

  1. Administrativ saksbehandling og politisk behandling:  

Planforslaget sendes til kommunen for administrativ saksbehandling. Når vi mottar et planforslag, sjekker vi om det er komplett. Deretter fremmes det en politisk sak til formannskap og kommunestyret, som avgjør hvorvidt planforslaget skal sendes til offentlig ettersyn og høring. 

  1. Høring og offentlig ettersyn: 

Planforslaget legges ut til høring og offentlig ettersyn, hvor berørte parter kan komme med ytterligere innspill. 

  1. Etter at høringsfristen er gått ut: 

Kommunen foretar en ny vurdering av planen, basert på innkomne høringsinnspill Administrasjonen har en frist på 12 uker til å legge saken frem til kommunestyret for sluttbehandling (endelig behandling). 

  1. Dersom kommunestyret vedtar planen:  

Etter eventuelle justeringer basert på høringen, vedtas reguleringsplanen av kommunestyret. Vedtakelsen er et enkeltvedtak som kan påklages. Parter og andre berørte har 3 uker på å klage fra den dagen de mottok informasjon om planvedtaket.

Kommunen tar gebyr for behandling av privat reguleringsplan. Kunngjøringen i avisa er inkludert i prisen. Se gebyrregulativet.

Maler og skjema